Comparaisons des villes en France où investir

Dans cet article, nous allons aborder les avantages et inconvénients des villes où investir de moins de 10 000 habitants (comme Blaye, Fleurance, Foix…). En suivant nous verrons les villes de 10 000 à 50 000 habitants (tel que Avranches, Auch, Alençon…).

Les subtilités pour celles comprises entre 50 000 et 200 000 habitants (par exemple Montauban, Béziers, Pau…). Et enfin les pôles les plus importants comprenant plus de 200 000 habitants (tout comme Nantes, Toulouse, Lyon…).

Vous allez voir que les villes auxquelles on pense premièrement ne sont pas forcément les plus rentables.

Quels éléments influent sur la rentabilité ?
– Prix d’achat ;
– Négociation ;
– La localisation du bien ;
– Enveloppe travaux ;
– Les charges annuelles ;
– Les loyers ;
– Le marché locatif ;
– La fiscalité opérée ;
– Etc.

Autant d’éléments à connaitre et maitriser.

Il est donc essentiel pour un investisseur d’être expert de son secteur afin de pouvoir cibler par priorité les villes où investir.

Mais alors, en 2021, quelles sont les villes où investir ? Lesquelles prioriser ?

D’abord, la zone d’investissement aura un impact direct sur votre rentabilité.

Le choix de la ville sera un point important à prendre en compte. Plus votre zone sera dynamique, moins vous aurez de vacance locative. Visez donc les territoires attractifs qui promettent une stabilité du marché locatif et donc de vos recettes annuelles. 

Pensez également aux transports en commun. Très valorisés aujourd’hui, dans notre société. Les commerces, le cadre de vie, les étudiants, la proximité de villes plus importantes.

Prenons en compte également les indicateurs de démographie et leurs évolutions. En effet, l’augmentation du nombre d’habitants au sein d’une ville aura tendance à démontrer une certaine croissance aussi bien économique, que sociale. Deuxièmement, cela démontrera une augmentation du nombre de locataire potentiel.

Mêler à la population, prenez en compte le nombre d’étudiant et, là aussi, son évolution. Vous pourrez analyser la possibilité de procéder à de la colocation.

L’évolution du nombre d’emploi sur la ville démontrera, dans le temps, la capacité potentielle de location (diminuant la vacance locative).

Mais le marché locatif se développe de plus en plus dans les villes moyenne, où la rentabilité est souvent plus élevée que dans les pôles bien plus importants. Cet article vous donnera donc un point de vue nouveau sur la rentabilité à tirer sur les villes d’environ 10 000 habitants, mais également sur les pôles bien plus importants. Quels sont les avantages et les inconvénients de chaque ?

Vous pouvez cliquer ici pour le classement des villes de France par habitants.

1) Les villes de moins de 10 000 habitants

Moins de 10 habitants

En premier lieu, le « contre-courant » est très apprécié par les entrepreneurs. C’est pour cela que les petites communes ont le vent en poupe depuis quelques temps.

Si vous faite bien vos affaire vous aurez des rendements de plus de 10% facilement.

A) Inconvénients des villes où investir (moins de 10 000 habitants)

La crainte première, pour ce type de ville, est la peur de ne pas louer.

Le fait de faire une rénovation qualitative vous démarquera de la concurrence et décuplera l’impact de votre offre.

Un appartement de qualité se louera toujours.

Finalement, il ne vous faut qu’un appel concret pour louer votre bien. Pas la peine d’avoir une dizaine de dossier afin d’avoir le choix si le bon choix se présente tout de suite.

Attention de prendre en compte le besoin des locataires sur la zone. En général les villes avec moins de 10 000 habitants demanderont principalement des petites surfaces (T1, T2…).

B) Avantages des villes où investir

Les villes où investir présentent un avantage certain : le faible prix à l’acquisition du bien.

Le prix d’achat influx la rentabilité.

Plus le prix d’achat sera faible, plus la rentabilité sera haute suivant les loyers pratiqués.

Une stratégie de rendement est donc tout à fait envisageable sur ce type de municipalité.

Soyez tout de même vigilant sur les indicateurs d’évolution de la population et des emplois. En effet, les questions de revente et de locataires solvables peuvent se poser.

C’est également le moment d’être ferme et tenter une négociation conséquente.

Les municipalités possédant moins de 10 000 habitants possèdent, notons-le, une vie et une économie effectives suivant le dynamisme du territoire.  

Observez également les entreprises conséquentes tel que Macdonald, Leroy Merlin … qui ne s’installent sur place qu’après études de marché et ayant une certitude de chiffre d’affaires.

Observer également les villes plus importantes à proximité de la municipalité que vous avez sélectionnées. Ces villes sont des supports d’économie et d’emploi.

C) Liste des villes de moins de 10 000 habitants où investir 

  • Blaye (33) (4856 habitants) (1300€/m²) propose une très bonne rentabilité avec un prix au m² très abordable
  • Fleurance (32) (6021) (1 100€/m²) propose un cadre de vie exceptionnel
  • Saint-Arnoult-en-Yvelines (78) (6086) (3000€/m²) est bien situé est propose un prix au m² en augmentation
  • Rivesaltes (66) (8610) (1600€/m²) permet la LLD poussé par la proximité avec Perpignan
  • Foix (09) (9706) (1200€/m²) détient une antenne universitaire, la colocation est donc préconisée
  • La Trinité (06) (9985) (3500€/m²) est proche de Nice ce qui lui confère des opportunités conséquentes

2) Les villes de 10 000 à 50 000 habitants

De 10 à 50 000 habitants

Ces villes proposent un prix au m² permettant une rentabilité conséquente et un dégagement de cashflow.

Il vous faudra par contre analyser de multiples facteurs afin d’en cerner le potentiel.

Vous retrouverez des rentabilités en moyenne de 8 à 9%.

A) Inconvénients

Il vous faudra bien prendre en compte les indicateurs démontrant une dynamique positive de la ville. A savoir une économie florissante et croissante, évolution positive ou constante du nombre d’habitants, développement et mise en place de plan d’action pour le développe et la restructuration de la ville

B) Avantages

Les villes où investir proposent en général un prix au m² plutôt convainquant, ce qui permet une rentabilité certaine dans la mesure où le cadre de vie est en général au rendez-vous.

D’autant plus soutenu, si ces villes se retrouvent non loin d’un pôle important.

Pensez à analyser les infrastructures publiques, l’économie et l’évolution de la démographie (sur les 20-30 dernières années).

Ces villes proposent en général des prix compris entre 1 000 et 2 000€ le m². 

Ce qui permet une stratégie d’investissement basée sur la rentabilité et sur une revente possiblement porté sur une plus-value si ces villes sont voués à se développer et maintenir leur prix immobilier.

Prenez en compte la répartition de la population de la zone. Si les résidents sont principalement des jeunes actifs ou étudiants, privilégiez les petites surfaces (T1, T2 ou encore des appartements plus spacieux placés en colocation). A contrario si la population est surtout familiale (T2, T3 et bien plus spacieux suivant la CSP).

Là aussi, analysez la présence de franchises où commerces conséquents tel que Macdonald ou grande surface qui démontre une économie présente et en développement.

C) Liste des villes de 10 000 à 50 000 habitants où investir 

  • Avranches (50) (10155 habitants) (1600€/m²) est une petite ville idéale pour de la LCD
  • Tulle (19) (14836) (1000€/m²) propose beaucoup d’opportunité pour des IDR
  • Chateaurenard (13) (15440) (2500€/m²) est à proximité de pôle important (Arles, Avignon)
  • Beaucaire (30) (15936) (1500€/m²) est très attractive, au prix du m² peu élevé, idéal pour de la LCD
  • Marmande (47) (17534) (1200€/m²) est très bien située et est également proche de Bordeau
  • Cognac (16) (18825) (1500€/m²) propose beaucoup de LCD, le meublé à l’année est à exploiter
  • Montereau-Fault-Yonne (77) (20712) (1700€/m²) propose une demande très diversifiée. Opportunité assurée
  • Auch (32) (22 200) (1500€/m²) est très convoitée et propose des prix au m² encore abordable
  • Epernay (51) (23000) (1700€/m²) propose un bon potentiel en termes d’économie et de tourisme
  • Rodez (12) (24319) (1500€/m²) est jeune et dynamique avec un prix du m² peu élevé. Le meublé est recommandé
  • Libourne (33) (24511) (2200€/m²) proche de Bordeaux, promet un bel avenir
  • Muret (31) (25274) (2100€/m²) est idéal pour toute type de location. Attention au quartier
  • Alençon (61) (26069) (1200€/m²) est encore peu cher et à proximité de Paris
  • Dreux (28) (30664) (1500€/m²) est proche de la capitale, proposant ainsi de nombreuses opportunités
  • Epinal (88) (32223) (1300€/m²) permet tout type de location et promet pas mal d’offre d’immeuble
  • Romans-sur-Isère (26) (33160) (1300€/m²) propose un cadre de vie convoité. Economiquement fort, dynamique et touristique, le meublé va vous étonner
  • Mâcon (71) (33810) (1300€/m²) est très bien situé et propose des opportunités d’IDR très intéressantes
  • Auxerre (89) (34634) (1300€/m²) est très intéressante, est propose un marché en LCD
  • Haguenau (67) (34789) (2200€/m²) propose un marché meublé encore trop peu exploité
  • Villefranche-sur-Saône (69) (36288) (2500€/m²) est à proximité de Lyon, très appréciée des Lyonnais
  • Draguignan (83) (39340) (2300€/m²) propose un marché LCD tout à fait rassurant

3) Les villes de 50 000 à 200 000 habitants

De 50 à 200 000 habitants

Villes plus conséquentes, prix d’achat plus élevés… Ces villes proposent une rentabilité plus restreinte mais décuplent les possibilités de stratégies de location (LCD, colocation…).

Vos affaires dans ce genre de ville peuvent vous apporter une rentabilité de 7% environ.

A) Inconvénients

Là aussi, les indicateurs seront de bons moyens pour analyser le futur à long termes de la ville.

Les villes de moins de 100 000 habitants seront à analyser en profondeur suivant la stratégie adoptée.

B) Avantages

Aucuns problèmes de location pour ce type de ville.

Des villes moyennes au bons dynamismes promettent une rentabilité certaine sur des prix au m² abordables.

Elles promettent de belles perspectives par le marché locatif présent.

Des stratégies plus diversifiées peuvent s’y opérer (LCD, colocation).

Les colocations sont très intéressantes pour les villes de plus de 100 000 habitants comme Nancy, Perpignan et Amiens. Ces villes promettent très peu de vacance locative par la forte présence d’étudiants de manière constante.

Pour finir, la pratique de la Location Courte Durée permet également de dégager un rendement très intéressant. A condition de proposer un bien rénové de façon qualitative et vous démarquer de la concurrence. La LCD fonctionne donc très bien non loin des monuments historiques, à proximité des centres-villes, des commerces et points stratégiques.

C) Liste des villes de moins de 50 000 à 200 000 habitants où investir

  • Beauvais (60) (56254 habitants) (1900€/m²) se reflète à Angers, très dynamique. Tout investissement peut s’y opérer
  • Niort (79) (58000) (1700€/m²) possède un bon potentiel
  • Montauban (82) (60952) (1700€/m²) promet de belles perspectives pour toute location. Le prix au m² est en augmentation
  • Bourges (64668) (1300€/m²) est touristique, étudiante, dynamique, là aussi, aucuns soucis pour le type de location
  • Béziers (74493) (1500€/m²) est très vivante, prix du m² intéressant, quartier à vérifier
  • La Rochelle (17) (75404) (3500€/m²) est très dynamique et vivante, vous serez bercé par son attrait touristique
  • Pau (64) (76275) (1900€/m²) est attractive, dynamique et proposant un prix au m² très intéressant
  • Cherbourg-Octeville (50) (79144) (1900€/m²) est dynamique et étudiante, tentez le meublé !
  • Grasse (06) (79200) (3000€/m²) permet la LCD par son attrait touristique (démarquez-vous et le tour est joué)
  • Lanester-Lorient (56) (80710) (1900€/m²) est dynamique. Zone convoitée, toute location peut être envisagée
  • Poitiers (86) (87918) (1800€/m²) est dynamique et proche de Paris
  • Nancy (54) (105162) (2300€/m²), ville universitaire et très visité promet un marché en meublé
  • Perpignan (66) (120158) (1600€/m²) est bien placé proposant une location étudiante certaine (attention au quartier St-Jean)
  • Amiens (130057) est étudiante, bien desservit et un prix au m² moyen (2 000/m²)
  • Brest (29) (139342) (1900€/m²) propose un prix au m² très abordable, tenter le meublé et la LCD, vous verrez les résultats ! 😉
  • Clermont-Ferrand (63) (146734) (2000€/m²) voit sa population augmenter, très étudiante, elle propose de bonne perspective
  • Angers (49) (151229) (2500€/m²) est très dynamique, peu importe l’investissement
  • Metz (57) (116000) (2000€/m²) possède des écoles renommées et une économie dynamique
  • Dijon (21) (155114) (2500€/m²) est très stable, la location meublée est tout à fait recommandée
  • Le Havre (76) (169733) (2000€/m²) est dynamique, étudiante, touristique !
  • Toulon (83) (171953) (3000€/m²) est jeune et dynamique. Le meublé, une stratégie tout à fait préconisée

4) Les villes de plus de 200 000 habitants

Plus de 200 000 habitants

Les prix dans ces villes sont en général très élevées.

Une stratégie patrimoniale s’accorde plus sur ce genre de ville (basé sur la prise de valeur).

La moyenne de rentabilité généralement la plus courante est de 5 à 6% pour ce genre de ville.

A) Inconvénients

Une étude à récemment démontrée que les villes pour lesquels les prix d’achats montent très vite, voient les loyers qui ne suivent pas forcement.

Fatalité, le rendement s’en voit forcement impacté.

On bascule sur une stratégie patrimoniale.

B) Avantages

A contrario, les villes de plus de 200 000 habitants en restent des marchés porteurs pour lesquels des locataires seront toujours présents.

La colocation propose une rentabilité certaine sur ce genre de produit. Visez des surfaces conséquentes avec un minimum de 4 à 5 pièces. Plus le nombre de chambre augmente, plus le besoin en salle d’eau et en surface de séjour sera donc importante. Pour ce genre de stratégie, préférez les biens ayant une proximité avec des commodités (commerces, médecins, centre-ville) et les transports (bus, tram…).

Pour une stratégie patrimoniale, les grosses villes où investir sont un point fort. En effet, sûr de leur développement, ce type de ville permet d’avoir des objectifs de long termes (objectif familiale, de cadre de vie…). A vous d’établir votre stratégie.

C) Liste des villes de plus de 200 000 habitants où investir

  • Paris (75) (2148000 habitants) (10 000€/m²) démontre un prix d’achat très élevée, patrimonial assuré, LCD et colocation conseillées
  • Rennes (35) (215366) (4000€/m²) est une ville dynamique et très étudiante. Attention au quartier
  • Bordeau (33) (249712) (4500€/m²) propose un prix au m² élevé mais également un marché étudiant certain pour des colocations sans aucunes vacances locatives
  • Nantes (44) (303382) (4000€/m²) est très dynamique est accessible, mais les prix montent
  • Nice (06) (340700) (4700€/m²)
  • Toulouse (31) (471941) (3600€/m²) est très vivante et animé, là aussi, la colocation vous proposera une bonne rentabilité couplée d’un investissement patrimonial
  • Lyon (69) (518635) (5000€/m²) propose plus de 150 000 étudiants, quel projet pouvons-nous vous proposer ? 😉
  • Marseille (13) (855393) (3800€/m²) Faites attention au quartier !

Pour aller plus loin

Dernière astuce sur un bon investissement

Maîtriser votre secteur !

C’est un élément clés d’une bonne stratégie.

Quelqu’un connaissant au mieux les règles du jeu, peut les anticiper et en jouer.

En effet, plus vous possédez d’informations sur votre secteur, plus vous pourrez anticiper les réactions, choix, décisions des agents, propriétaires, tiers sur votre zone.

Pareil pour les transactions, soyez au courant de tous ce qui se passe sur place. Les affaires les plus rentables, celles qui vont arriver sur le marché, et celle qui n’y sont plus…

Idem pour vos stratégies à mettre en adéquations avec celle de vos concurrents. Analysez les faits et gestes de ces derniers afin de pouvoir anticiper les secteurs porteurs et ceux qui vont se retrouver tendus.

Soyez le premier au courant. Avec le temps et les liens crées, vous allez développer votre réseau, ce qui vous permettra d’être en avance sur votre secteur. Les agents vous appelleront directement lors de l’arrivée d’un projet intéressant sur votre secteur. Laissez les mandataires travaillez pour vous. 

Pour conclure

Pour finir, avant d’investir sur n’importe quelle zone, veillez à ce que votre stratégie soit réfléchit, prête et opérationnelle.

Enormément de villes promettent une rentabilité certaine, mais cela dépendra de votre stratégie.

Les petites villes promettent une bonne rentabilité par les faibles prix d’achat. Priorisez la proximité de pôles importants qui promettent une stabilité d’emploi.

Les villes moyennes (50 000 à 100 000 habitants) promettent une pérennité de location. Mais les prix croissants entament la rentabilité. Réfléchissez à votre stratégie.

Les grandes villes démontrent moins de rentabilité par la croissance exponentielle des prix d’achats. Des stratégies différentes doivent s’opérer :
– Optimisation en meublé ;
– Location en Courte Durée ;
– Colocation…

On vous propose d’aller plus loin dans l’analyse de votre ville et de votre zone en cliquant ici.

Vous pouvez également aller voir notre article afin d’aller un peu plus loin et sélectionner votre bien le plus rentable en cliquant ici.